Es un instrumento indispensable para la correcta comercialización de un inmueble.
Es un acuerdo entre propietario y su operador de confianza a través del cual se le imprime al ofrecimiento de venta y/o alquiler un marco de resguardo y seguridad que sin él no resulta posible.
Cuando un propietario otorga una autorización exclusiva permite a quien la recibe a utilizar todas las herramientas a su alcance para una comercialización exitosa.
Mantener un canal autorizado de venta hace que todo lo inherente a la realización de un bien inmueble conlleve el marco de seriedad que no se aplica para las propiedades que carecen de este instrumento fundamental. Aspectos claves a la hora de realizar una operación de venta/alquiler son descuidados cuando no hay un operador autorizado, comienzan a aparecer distintos valores de precio; variaciones en la modalidad de entrega, plazos y estado en que se entregará la propiedad que afectan negativamente sobre la misma.

Es necesario y recomendable contar con la siguiente documentación de la propiedad: títulos, plano municipal actualizado, boleta de impuestos, reglamento de copropiedad y el Coti. En el caso de que la propiedad pertenezca a una sociedad tener los estatutos, libros de actas que autoricen la venta, poderes, valor de libro, situación contable e impositiva.

Es el documento que le da seriedad a la propuesta, abriendo una instancia de “Diálogo en firme” de negociación seria entre las partes. Independientemente de eso, una vez que la propiedad es reservada y aceptada la propuesta, el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura directa (siempre posterior a la aceptación).

El documento de reserva debe expresar en forma clara y detallada todas las condiciones propuestas por el comprador para realizar la compraventa: Datos personales, domicilio, precio ofertado, forma y plazos de pago y escribano designado. El documento debe contener un marco legal general que prevea el plazo establecido para la aceptación de la oferta, penalidades prevista para el caso de incumplimientos, cómo se abonarán los gastos de la compraventa y comisión inmobiliaria.

El COTI es el “código de oferta de transferencia de inmuebles”, el cual debe ser obtenido por el titular o condómino de bienes inmuebles con carácter previo a la ocurrencia de la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir. Es un certificado que exige AFIP, desde marzo de 2008, mediante el cual se informa a dicho organismo el precio de venta en que se oferta públicamente un inmueble cuyo monto supera los $ 1.500.000. Es condición excluyente contar con dicho certificado para poder escriturar. Es importante señalar que el precio denunciado no es vinculante con el precio por el que finalmente se concrete la operación y puede ser modificado tantas veces como se modifique el precio de venta.

Es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles ubicados en el país, y recae sobre las personas físicas y sucesiones indivisas que no realizan como actividad comercial habitual la compra–venta de inmuebles. Se considera transferencia a la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a Título oneroso. Este impuesto surge de aplicar el 1,5 % sobre el valor de transferencia de cada operación (monto que surge de la escritura traslativa de dominio, boleto de compraventa o documento equivalente), y será retenido por el escribano interviniente o por el comprador, cuando no exista el anterior.

Antes de realizar la firma de la escritura, el escribano solicita Informes de dominio e Inhibición, donde se constata la situación legal de la propiedad, y se informa sobre alguna posible restricción al dominio del inmueble o sobre sus propietarios titulares.

El informe de dominio provee información sobre la titularidad del dominio, las escrituras antecedentes, la existencia de hipotecas, embargos, interdicciones o cualquier otro tipo de restricción. El informe de inhibición informa si los titulares del dominio se encuentran inhibidos para disponer libremente de sus bienes.

Básicamente el estado de títulos perfectos implica la inexistencia de derechos de terceros que disminuyan el valor jurídico o comercial del inmueble. En términos generales, el dominio del inmueble debe estar libre de gravámenes, embargos y cualquier otro tipo de restricción.

Los honorarios deben saldarse, en el caso de una Compraventa, al firmarse el Boleto. Cuando se trata de un alquiler, los honorarios se pagan en el momento de firma del Contrato de Locación.

Una vez realizados todos los trámites previos, se procede a la firma de la escritura. Participan el comprador, el vendedor y el escribano, quien lee a los presentes la escritura completa. En ese momento el escribano, como sujeto de retención por parte del Estado, retiene el dinero necesario para el pago de impuestos y tasas correspondientes. En la escritura el comprador tiene la obligación de pagar el precio justo acordado, y el vendedor debe entregar la posesión y firmar la escritura.

INQUILINO:

Fotocopia DNI + 3 últimos recibos de sueldo + 3 últimos pagos/declaración jurada de ingresos año anterior.

GARANTES:

Opción 1:  2 garantes en relación de dependencia: fotocopia DNI + 3 últimos recibos de sueldo + impuesto para verificar domicilio; y 1 Inmueble en garantía (fotocopia escritura, un impuesto del inmueble en garantía + DNI titulares del inmueble)

Opción 2:  3 garantes con recibo de sueldo.

Los recibos de sueldo a presentar, deben comprender un importe en el cual el alquiler implique un 30% de su ingreso neto y con una antigüedad mínima de 2 años.

En el mismo contrato donde se fija el plazo, se fija que no podrá dejar de pagar por más de dos meses. Si no abona, quedará rescindido (es decir terminado) el contrato y el inquilino deberá desalojar el inmueble. Lo habitual es firmar, junto con el contrato, un Convenio de Desocupación, donde el inquilino se compromete a desocupar el inmueble, lo que acelera el proceso de desalojo. Están prohibidas todo tipo de reformas en la propiedad, ya sea particular o comercial, sin antes tener el consentimiento (por escrito) del dueño o locador. Una vez vencido el contrato y retirados los inquilinos las mejoras quedan en el inmueble como beneficio para el locador.

Las operaciones inmobiliarias son muy complejas, estresantes y en la mayoría de los casos las personas las realizan a lo sumo en dos ocasiones durante toda la vida. Adicionalmente, el mercado inmobiliario en la Argentina es muy poco transparente y poco profesional.

Es por ello que siempre es recomendable estar representado, tanto en la compra como en la venta, por un asesor inmobiliario que pueda instruir al comprador y al vendedor en cómo llevar a cabo una operación de manera exitosa.

Para definir el éxito podríamos enumerar muchas aristas pero en síntesis es importante asegurarse:

–Que el precio que se va a comprar o vender es el adecuado.

–Saber en qué momento de mercado se está y operar consecuentemente.

–Conocer las características de los inmuebles.

–Que la documentación esté perfecta.

–Negociar correctamente los detalles de la operación, que van más allá del precio.

–Anticipar los problemas típicos que surgen en las operaciones.

–Representar a la parte para defender sus intereses.

El comprador es quien elige el escribano. En caso de existir una hipoteca, será el vendedor quien designe el escribano interviniente.

En los edificios a estrenar, el escribano está designado. 

Tanto la seña como la reserva, son utilizadas a la diaria como sinónimos, lo cual no significa que esto sea correcto, al contrario. En materia jurídica la seña nace como un derecho real, contemplado dentro del Código Civil y Comercial Argentino, mientras que la Reserva, surge del uso y costumbre.

Es de fundamental importancia entender su diferencia para cualquier operación inmobiliaria.

En primer lugar, el objetivo de ambas, es que aquel interesado en la compra o alquiler de una propiedad, tenga la prioridad ante terceros; durante un cierto período de tiempo establecido. Implican una oferta de compra/ alquiler.

Según el Código Civil y Comercial de la Nación:

ARTICULO 1059.- “Disposiciones generales. La entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada”.

Dentro del escrito siempre debe especificarse que se entrega dicha seña en parte del precio.

La seña es un contrato bilateral donde, ambas partes intervinientes de comprometen a la celebración de una operación futura. Esto significa que, en caso de concretarse la operación; dicho monto se toma a cuenta del precio, pero si esto no ocurre, existen dos opciones:

• Si se arrepiente el comprador, perderá en manos del vendedor, el monto constituido como seña.
• Si quien se arrepiente es el vendedor, deberá devolver al comprador el doble del monto recibido.

En cuanto a la reserva, es una oferta de carácter unilateral, ad referéndum, dicho de otro modo, sujeta a la aprobación del propietario. Es decir que, no obliga a ninguna de las dos partes a un resarcimiento económico, es casi una formalidad de palabra. Donde se entrega un monto en parte del precio, pero si dentro del plazo establecido en el escrito alguna de las partes se arrepiente; se le devolverá la suma constituida al reservante, sin perjuicio alguno.